1️⃣ 장기보유특별공제 최대 활용

보유 기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
1세대 1주택자이고 2년 이상 거주했다면 최대 80% 공제

💡 10년 보유 + 2년 거주 → 양도차익의 80% 공제 → 세금 대폭 절감!

2️⃣ 필요경비 꼼꼼하게 챙기기

양도차익에서 빼주는 비용입니다. 영수증만 잘 챙겨도 수백만원 절세

• ✅ 취득세 (구입 시 납부한 세금)
• ✅ 중개수수료 (취득·양도 시 모두 포함)
• ✅ 법무사 수수료 (등기 비용)
• ✅ 리모델링·수선 비용 (자본적 지출 해당 시)
• ✅ 임차인 명도 비용
• ✅ 소송 비용 (취득 관련)

⚠️ 단순 수리비·유지비는 해당 안 됨 → 리모델링은 영수증 필수 보관!

3️⃣ 부부 공동명의로 세율 분산

양도소득세는 누진세 구조입니다.
한 사람이 다 내면 높은 세율 적용 → 공동명의로 나누면 낮은 세율 적용

💡 양도차익 2억 → 단독명의 세금 vs 공동명의(각 1억) 세금 → 수백~수천만원 차이!

4️⃣ 매도 시기 분산 (분할 양도)

같은 해에 여러 채를 팔면 양도차익이 합산되어 높은 세율 적용
→ 연도를 나눠서 팔면 각각 낮은 세율 적용 가능
→ 예시: 2채를 같은 해 양도 시 세율 40% vs 연도 나눠 양도 시 각 25%

5️⃣ 기본공제 250만원 활용

매년 1인당 250만원 기본공제 적용됩니다.
→ 부부 공동명의라면 각각 250만원 → 총 500만원 공제
→ 양도차익이 적은 해에 매도하면 효과 극대화

6️⃣ 손실 주택과 이익 주택 같은 해 양도

같은 해에 양도한 부동산의 이익과 손실을 통산합니다.
→ A 주택 양도차익 +5억 + B 주택 손실 -2억 = 과세표준 3억
→ 손실 주택이 있다면 이익 주택과 같은 해 양도하면 절세 가능

7️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 충족 후 매도

최고의 절세 = 비과세입니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 12억 이하 전액 비과세
→ 다주택자라면 1채씩 정리해서 마지막 1주택 비과세 활용
→ 요건 미충족 시 세금 수천만원 추가 발생

✅ 1세대 구성원

• 본인
• 배우자 (법률혼·사실혼 모두 포함)
• 같은 주소에 사는 직계존비속 (부모·자녀)
• 형제자매 (같은 주소지 거주 시)

⚠️ 주택 수 계산 주의사항

• 분양권·입주권도 주택 수에 포함 (2021년 이후 취득분)
• 오피스텔 (주거용으로 사용 시) → 주택으로 간주될 수 있음
• 상속 주택 → 별도 요건 적용
• 부부 합산으로 1주택이어야 함 (각각 1주택 보유 → 2주택)

일시적 2주택 비과세

새 집 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 시 비과세
→ 단, 기존 주택 보유·거주 요건 충족해야 함
→ 조정대상지역 내 신규 취득 시 1년 내 전입 필요 (추가 요건 확인)

상속 주택 비과세

상속 주택은 주택 수 계산에서 제외되는 경우 있음
→ 일반 주택을 먼저 양도 시 상속 주택은 별도 계산
→ 상속 후 5년 이내 양도 시 특례 적용 가능
→ 반드시 세무사 상담 권장

부모 봉양 합가 2주택

60세 이상 부모 봉양 위한 합가로 2주택이 된 경우
→ 10년 이내 양도 시 비과세 가능
→ 합가 전 각각 1주택이어야 함

혼인 합가 2주택

결혼으로 각자 1주택씩 보유해 2주택이 된 경우
→ 혼인 후 5년 이내 양도 시 비과세
→ 혼인 전 각각 1주택 보유 요건 충족해야 함

💰 절세 7대 방법

1️⃣ 장기보유특별공제 최대 활용 (최대 80%)
2️⃣ 필요경비 꼼꼼하게 챙기기 (영수증 필수)
3️⃣ 부부 공동명의로 세율 분산
4️⃣ 매도 시기 분산 (연도 나누기)
5️⃣ 기본공제 250만원 활용
6️⃣ 손실 주택과 이익 주택 같은 해 양도
7️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 충족

📍 조정대상지역 핵심

✅ 서울 전 지역·과천·성남·하남·광명·세종 → 지정
✅ 지방 대부분 → 해제
⚠️ 수시 변경 → 국토부 공식 사이트 확인 필수

🏠 1세대 1주택 비과세 핵심

✅ 2년 보유 (필수)
✅ 2년 거주 (조정대상지역만 해당)
✅ 12억 이하 전액 비과세
✅ 일시적 2주택 → 3년 이내 처분 시 비과세
⚠️ 분양권·오피스텔 주택 수 포함 여부 반드시 확인

🏛️ 국세청 홈택스

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1세대 1주택 요건 확인
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🏠 국토교통부

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